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Pourquoi il est plus intéressant d’acheter dans le neuf !

Vous avez pris la décision d’acheter. Mais quelle option prendre ?

Le neuf ou l’ancien ? Voici les bonnes raisons de faire le choix du neuf plutôt que de l’ancien…

Au contraire de l’ancien, qui a déjà fait l’objet de plusieurs ventes et dont le bâti doit être régulièrement restauré, le logement neuf a moins de 5 ans. Autre élément important à prendre en compte : l’emplacement du logement. Les promoteurs font toujours attention à bien veiller que le programme soit construit dans des secteurs bien desservis en transports en commun et en équipements publics. C’est d’ailleurs l’un des arguments de vente qu’ils avancent.

 

Le neuf est plus « normé »

Les logements neufs sont en conformité avec les dernières normes puisqu’ils doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Les logements neufs sont tous classés A ou B et consomment trois à cinq fois moins que dans l’ancien. C’est moins le cas dans l’ancien. Les logements neufs disposent plus souvent de terrasses et de balcons. De plus, le bien neuf est livré prêt à habiter, tandis que des travaux de rafraîchissement sont souvent nécessaires dans l’ancien.

 

Un prix… sans travaux !

Le calcul du prix diffère du neuf à l’ancien. Dans le neuf, les coûts cumulés du terrain, de la construction et des taxes sont pris en compte, celui de l’ancien dépend de l’offre et de la demande. Ce dernier est le plus souvent inférieur à celui du neuf (5 à 15 %), sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus prisés. Mais ce prix ne tient pas compte des inévitables travaux de rafraîchissement à réaliser.

 

Des garanties rassurantes

Un logement ancien est acheté en l’état, même si les diagnostics fournis par le vendeur vous permettent de « mesurer » l’état du logement. Le neuf offre plus de garanties : la garantie d’achèvement fournie par une banque ou une compagnie d’assurance ; la garantie de parfait achèvement qui vous couvre pendant 1 an à compter de la livraison ; la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du bâtiment (2 ans) ; la garantie décennale qui garantit la structure du bâtiment (10 ans).

 

Des frais de notaires allégés

Dernier point, et non des moindres : le poids des charges. Les frais de notaire en achat neuf sont plus faibles (2 % à 3 % du prix d’achat pour un logement neuf contre 6 % à 8 % dans l’ancien). De plus, dans le neuf, vous bénéficiez dans la plupart des cas, d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans après l’achèvement des travaux. Vous disposez ainsi, de façon très synthétique, de tous les éléments avant de vous lancer dans vos recherches.

 

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Pouvoir d’achat immobilier, les Marseillais ont gagné 27 m² en 10 ans !

 

Une récente étude du courtier immobilier VousFinancer révèle que c’est à Marseille que le pouvoir d’achat immobilier a le plus progressé en dix ans.

Le pouvoir d’achat immobilier, qu’est-ce que c’est ? C’est le fait de pouvoir acheter avec la même somme un logement plus grand dans une ville plutôt qu’une autre… Plus le logement est grand, plus le pouvoir d’achat immobilier est élevé d’une ville à l’autre. Et, en la matière, Marseille occupe tout simplement la première place d’un récent classement proposé par le courtier financier VousFinancer.

 

Que peut-on acheter en gagnant 2 338 euros nets par mois ?

En France, le salaire moyen dans le secteur privé est aujourd’hui de 2238 euros nets par mois, selon l’Insee. Avec une telle somme, un particulier peut emprunter en moyenne 154 519 euros à un taux de 1,4% sur 20 ans. Mais, malgré la baisse des taux d’emprunt, cette somme ne permet pas d’acheter dans certaines villes des logements avec une surface assez grande.

 

A Marseille, les prix plafonnent, il est urgent d’acheter !

L’étude montre ainsi qu’un particulier peut acheter 92m² à Clermont-Ferrand, 49m² à Lille et seulement 16m² à Paris avec la somme empruntée citée ci-dessus. En dehors de Bordeaux où il a reculé de 9 %, le pouvoir d’achat immobilier a progressé dans les onze plus grandes villes de France. Ainsi, à Lille (+22,6%), on peut acheter un logement plus grand de 9 m² par rapport à il y a dix ans. À Marseille, où le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 69%, on peut même s’offrir l’équivalent d’un studio en plus (+27 m²).

 

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Les prix de l’immobilier font du surplace à Marseille

Il faut bien insister sur la spécificité marseillaise en matière de prix de l’immobilier. En effet, dans la cité phocéenne, en 4 ans, « le prix immobilier a gagné à peine 7 % ! », comme l’indiquait récemment SeLoger sur son site.

Pendant que Paris, Lyon, Bordeaux explosent…

Dans un marché immobilier en pleine forme (+ 17,9 % de transactions en 3 mois), les prix croissent dans les métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux…) ; or, à Marseille, ils présentent une grande stabilité.

Il suffit de jeter un œil sur le rétroviseur : « Les prix de vente relevés par le baromètre LPI-SeLoger nous révèlent que de 2 792 € du m² à la fin du mois de juillet 2015, la cote de l’immobilier phocéen est passée à 2 998 €. Au cours des quatre dernières années, c’est-à-dire entre la rentrée 2015 et celle de 2019, les prix des logements anciens à Marseille n’ont ainsi augmenté que de 7 % [(2 998 – 2 792) / 2 792 x 100]. Alors qu’à titre de comparaison, sur la même période, les prix parisiens, lyonnais et bordelais ont connu des hausses respectives de 22 %, 26 % et 37 % », précise le site spécialisé.

 

Disparités entre départements 

Pour acheter un appartement dans le chef-lieu des Bouches-du-Rhône, il faut compter environ 3 000 € du m². Comment expliquer une telle situation ? Sans par le fait que d’un arrondissement à l’autre, les prix des logements mais aussi les revenus des habitants présentent de forts écarts comparatifs. Ce qui fait, plus que jamais, de Marseille et son agglomération une terre de mission idéale pour les investisseurs.

 

Source : SeLoger

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Incroyable mais vrai ! Les taux de crédit immobilier inférieurs à 1 % sur 25 ans !

Jusqu’où ira la baisse ? Les taux de crédit reculent encore à la rentrée 2019, pour battre de nouveau leur plus bas niveau historique : ils sont en effet inférieurs à 1 % sur toutes les durées pour les meilleurs profils !

Le courtier Cafpi annonce en ce début d’année que certains taux atteignent 0,35 % sur 10 ans, 0,60 % sur 15 ans, 0,75 % sur 20 ans et 0,85 % sur 25 ans. Du jamais vu ! Sur l’ensemble du marché, le taux de crédit moyen atteint 0,50 % sur 10 ans, 0,95 % sur 15 ans, 1,05 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans. Ce sont surtout les primo-accédants qui peuvent en bénéficier. « Avec un taux négocié sur 25 ans pour la 1ère fois sous les 1 %, tous les profils peuvent désormais emprunter pour réaliser leur projet. Les acheteurs en profitent également pour rallonger la durée de leur emprunt, afin d\’augmenter leur enveloppe et compenser la hausse des prix de l\’immobilier », explique Philippe Tabouret, directeur du courtier, sur le site SeLoger.

 

 

Stabilité dans la baisse

Et cette tendance baissière semble promise à s’installer dans la durée… En effet, la politique bienveillante de la FED (Réserve fédérale des Etats-Unis), qui a réduit ses taux d’intérêt pour la première fois depuis 2008, à laquelle la Banque centrale européenne a emboîté le pas, sont de bons signes pour stabiliser les taux à ce niveau. Et ce d’autant plus que le contexte économique s’annonce stable pour les prochains mois. « Au vu des annonces politiques et de la tendance du marché, d\’ici la fin de l\’année l\’ensemble des banques devrait s\’aligner sur des taux inférieurs à 1 % jusqu\’à 25 ans, et ce, quel que soit le profil de l\’emprunteur », conclut Philippe Tabouret. Il est donc grandement temps d’acheter si vous avez un projet en tête…

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Marché immobilier, état des lieux régional

Chaque jour, ou presque, des études paraissent, plus ou moins fiables, sur l’état du marché immobilier. Il faut donc savoir en prendre et en laisser. On ne peut en revanche que prêter une oreille attentive aux analyses des chambres de notaires, notamment celle de la région Sud. Premier constat, fixé dans un communiqué : « Équilibré depuis quelques années, le marché immobilier en Provence-Alpes-Côte d\’Azur n’en demeure pas moins le marché régional le plus élevé de l’Hexagone derrière l’Île-de-France en termes de prix moyen au mètre carré ». En effet, en 2019, tous biens confondus, les ventes ont progressé de 2,3 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur. « Ces volumes sont tirés vers le haut par la vente de l’ancien, en légère progression, tandis que la vente des terrains à bâtir et des appartements neufs est à la baisse », assure la Chambre.

 

L’ancien se porte bien

La progression des ventes dans l’ancien s’accompagne d’une très légère hausse des prix : +2,2  % pour les appartements, +1,6 % pour les maisons. Le prix au mètre carré médian pour un appartement ancien est ainsi porté à 3 220 €, contre 2 300 € en France en moyenne. Nice reste la préfecture la plus chère de la région pour l’achat d’appartements anciens, le prix du mètre carré atteignant 3 750 € en moyenne, suivie de loin par Marseille, où le mètre carré se vend à 2 330 € en moyenne. Le prix des maisons anciennes atteint 320 400 € en moyenne, soit presque 2 fois plus que la moyenne nationale (161 800 €). Le volume des ventes est en hausse : +4,7 % pour les appartements anciens, +3,5 % pour les maisons anciennes.

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Le neuf en stabilisation

Sur le marché du neuf, « le prix des appartements se stabilise à 4 410 € le mètre carré médian. En revanche, le prix des terrains à bâtir connaît une baisse de 4,6 %, ce qui le porte à 147 000 € en moyenne. Mais de ce côté-là aussi, le marché régional dépasse largement le marché national, qui se positionne à 58 500 € en moyenne », assurent les notaires. Le profil des acheteurs ne change pas, en majorité des actifs issus du même département.

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Marseille, ville de plus en plus attractive pour les investisseurs

Ce sont les notaires des Bouches-du-Rhône qui l’affirment. Lors d’une récente conférence de presse, Renaud Pinatel, président du syndicat des notaires des Bouches-du-Rhône, a expliqué pourquoi le contexte départemental était très favorable pour les investisseurs.

Renaud Pinatel en a fait son crédo. Marseille et son agglomération sont une terre promise pour les investisseurs dans la pierre. Il en livre les raisons : « Les prix au mètre carré s’envolent à Paris, avec une majorité de biens qui se situent à 10 000 €. Le même phénomène, toutes proportions gardées, est visible à Bordeaux, Lyon ou Rennes, avec un prix médian au mètre carré qui frise les 4 000 m². A Marseille, le prix moyen au m² se situe autour de 2 300 m².

De ce fait, notre agglomération devient attractive pour les investisseurs. De plus, avec des taux extrêmement intéressants autour de 1,20 %, voire lieux selon les cas, beaucoup de personnes se disent qu’il vaut mieux acheter que louer. En misant de plus sur une plus-value au long terme. Sans oublier, au-delà des investisseurs dans le secteur du neuf, une montée en puissance des primo-accédants qui bénéficient donc de taux intéressants, mais aussi de l’effet levier du prêt à taux zéro ainsi que le premier chèque logement délivré par la Mairie de Marseille. Autant dire que toutes les circonstances sont réunies pour franchir le pas de l’achat ».

70 % des logements neufs vendus dans le cadre d’un dispositif défiscalisant

Un autre levier agit avec efficacité : le dispositif Pinel, toujours en vigueur : « Le gouvernement n’ignore pas que 70 % des logements neufs se vendent à des fins défiscalisantes. Le Pinel comme d’autres dispositifs sont devenus des éléments forts de soutien à la construction dans le neuf ». Enfin, il a mis en avant les grandes tendances du marché : « Le prix médian du mètre carré pour l\’achat d\’un appartement neuf dans les Bouches-du-Rhône se fixe à 4 050 €. Un chiffre en augmentation de 4,5 % par rapport à l\’année précédente. Le mètre carré pour l\’achat d\’un appartement ancien dans le département s\’établit en revanche à 2 550 €, en hausse d\’1,8 %. Une maison neuve se négocie autour de 300 700 € dans le même périmètre et pour la même durée, soit une baisse de 1,4 %, tandis qu\’une habitation ancienne se chiffre à un prix médian de 313 800 € (+4%). Mais derrière cette moyenne se glissent les classique disparités : entre Tarascon (990 € au m²) et la vente récente d’un appartement aixois au prix d’1,91 M€, soit 10 000 € le m², c’est le jour et la nuit ».

 

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Une perspective du futur Jarret.

Marseille rénove son centre-ville sous l’œil attentif de l’Etat

En nommant une chargée de mission « rénovation du centre-ville de Marseille » auprès du préfet des Bouches-du-Rhône, l’Etat entend remuscler son administration de proximité dans une ville traumatisée par le drame de la rue d’Aubagne.

 

Muriel Joer Le Corre a pris ses fonctions le 12 juin dernier à la direction du projet « rénovation du centre-ville de Marseille ». Elle travaille désormais auprès de Pierre Dartout, le préfet de région Provence-Alpes, et a pour mission la mise en place du projet partenarial d\’aménagement (PPA), document signé par le ministre Julien de Normandie le 15 juillet 2019. 240 M€ de subventions, 240 M€ dégagés par la Métropole Aix-Marseille-Provence et 120 M€ engagés par les autres collectivités, soit 600 M€ en tout seront engagés pour activer la rénovation du centre-ville. Ingénieure générale de la fonction publique, Muriel Joer Le Corre sera chargée d\’assurer la coordination des services de l\’Etat. En outre, elle contribuera « à l\’établissement d\’un projet partenarial d\’aménagement (PPA) et à la préfiguration et la mise en œuvre des outils nécessaires à sa réalisation », précise l\’arrêté du Premier ministre, Edouard Philippe, et de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Jacqueline Gourault, publié le 9 mai dernier. Sa mission est d’une grande limpidité : remettre de l’ordre dans une organisation administrative de la gestion de l’habitat indigne qui a montré de cruelles défaillances lors du drame de la rue d’Aubagne (8 morts dans l’effondrement de deux immeubles le 5 novembre 2018).

 

Sortir de l’urgence

Avec 40 400 logements jugés dangereux pour leurs habitants, soit 13 % de son parc immobilier, Marseille abrite en effet l\’un des parcs immobiliers les plus dégradés du pays. Florent Houdmon, délégué régional de la Fondation Abbé Pierre, l’affirme : « Marseille ne gère que l’urgence, et de la pire des façons ». Le manque de logements sociaux (1 demande sur 7 est satisfaite sur les 50 000 demandes annuelles) rejaillit forcément sur le parc social privé et nourrit le terreau des marchands de sommeil.

 

Création d’une Société publique locale d’aménagement d’intérêt national

L’Etat et Aix-Marseille Métropole ont décidé, au-delà des promesses financières, de mettre en place des mesures structurantes. Julien Denormandie a annoncé la création d\’ici à la fin de l\’année d\’une Société publique locale d\’aménagement d\’intérêt national qui pourra acheter les immeubles indignes dont les propriétaires sont défaillants et financer leur réhabilitation. Un millier de bâtiments du centre-ville pourraient ainsi être réhabilités en l’espace de dix ans. La métropole a décidé de créer un nouveau département fusionnant le service communal d\’hygiène et celui de la prévention et de la gestion des risques. Elle a également prévu de débloquer des fonds pour des « travaux d’office » urgents que certains propriétaires rechigneraient à faire. La rénovation du centre-ville de Marseille est l’un des leviers pour activer l’attractivité du centre-ville. Et faire naître des projets immobiliers équilibrés et destinés à tous les ménages…

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De l’importance de « végétaliser les villes » à travers les futures constructions

Des experts planchaient récemment, lors d’un colloque à Marseille, sur la nécessité d’adapter les villes au réchauffement climatique, via une végétalisation des espaces publics et des bâtiments.

EnvirobatBDM, association qui accompagne les collectivités, les bailleurs et les promoteurs privés afin d’améliorer la qualité environnementale de leurs opérations de bâtiments et de quartiers dans un contexte méditerranéen, organisait en juillet la 5e édition de son colloque Bâti’Frais à Marseille. Plusieurs interventions ont mis en évidence l’importance de la végétalisation urbaine, afin d’inverser le rapport constructions-espaces verts, très favorable à ce jour aux constructeurs. Pour Jérémie Joubert, docteur en économie circulaire et chargé de mission ingénierie de formation à EnvirobatBDM, « la végétalisation des villes prendra du temps mais la prise de conscience de la part des élus est réelle ».

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15 degrés de moins dans les espaces végétalisés !

On parle beaucoup de végétalisation des villes ces derniers temps, et notamment des bâtiments. Est-ce une réponse crédible, rapide et durable aux pics de chaleur que nous connaissons ? Pour l’expert, « en matière d’urbanisme, les changements sont assez longs. La végétalisation des villes apporte des solutions concrètes. Nous avons fait un focus lors de notre colloque sur les tours végétales de Milan, installées depuis trois ans. Agrémentées de 20 000 plantes et arbres imaginées par l’architecte Stefano Boeri, ces forêts verticales ouvrent la voie à d’autres projets puisqu’une dizaine de projets sont en cours dans le monde… A Cordou, en Espagne, les résultats sont surprenants. Entre les espaces végétalisées et minéralisées, on compte des écarts de 15 degrés ! La végétalisation des villes prendra du temps mais la prise de conscience est là : pour la 5e édition de notre colloque, nous avons enregistré une hausse de fréquentation de l’ordre de 50 % ! », affirme Jérémie Joubert. La transition écologique est en marche, même et surtout dans le secteur de la construction immobilière. A l’instar des programmes d’ImmoDL, très écoresponsables…

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Jean-Claude De Luca : « Marseille est la ville idéale pour investir dans le neuf »

Pour le directeur d’ImmoDL, la cité phocéenne et sa périphérie présentent un gros potentiel de rentabilité pour ceux qui veulent investir dans le neuf.

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Jean-Claude De Luca, vous êtes le directeur d’ImmoDL. Quel regard portez-vous sur l’état du logement neuf à Marseille en cette rentrée ?

Je vais rappeler ici une évidence : Marseille est une ville résolument tournée vers l’avenir et l’immobilier, et plus particulièrement l’immobilier neuf, n’échappe pas à cette dynamique positive. Dans la ville et ses alentours, les programmes d’immobilier neufs ne cessent de se multiplier. En ce qui nous concerne, nous avons pratiquement livré tous les immeubles des Jardins de Tassigny et nous sommes en pleine commercialisation du Clos Cadenel aux Pennes-Mirabeau. Au-delà de ces opportunités de logement, ce sont aussi de belles perspectives d’investissement tant la côte de Marseille ne cesse de grimper. Mais, pour l’heure, les prix restent encore abordables et les taux de crédit très appréciables. Il faut donc acheter !

 

C’est-à-dire ?

Malgré les nombreux avantages de la ville, les prix des logements restent encore accessibles, de l’ordre de 3 442 € au m², d’après le baromètre de SeLoger. C’est une moyenne, bien entendu. De plus, la ville est située en zone Pinel et 100 programmes neufs à ce jour sont accessibles à ce dispositif sur le territoire de la métropole. D’ailleurs, la périphérie immédiate de Marseille, bien desservie par le réseau routier et ferroviaire, offre des opportunités tout aussi séduisantes. Des villes comme Allauch et Aubagne proposent des prix du m² y atteignant respectivement 3 447 € et 3 068 €.

Que cherche concrètement les ménages ?

Sur notre métropole, 70 % des demandes concernent les logements de 2 à 3 pièces. Nous veillons donc, nous, les investisseurs immobiliers, à privilégier cette taille de surface pour limiter les périodes de vacance locative et rentabiliser au plus vite les investissements de nos clients. Pour être plus précis encore, 2 ménages sur 10 environ cherchent des F4, 1 sur 10 des studios. Les 5 pièces ne forment qu’1 % des demandes. Nous devons nous adapter en permanence à cette attente, sachant que la taille moyenne d’un ménage marseillais est de 2,3 personnes. C’est le rôle d’un promoteur comme ImmoDL d’intégrer en permanence ces évolutions.

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Jusqu’où les taux de crédit immobilier baisseront-ils ?

Ils n’arrêtent plus de baisser… En juin 2019, les taux de crédit immobiliers se sont établis à 1,25 %, un niveau de plus de 4 fois inférieur à celui du début des années 2000… et dont on retrouve l’équivalent dans l’immédiate après-guerre !

Ce sont les derniers chiffres publiés par Crédit Logement / CSA qui le confirment, le taux moyen accordé par les banques est descendu à 1,25 % en juin 2019. Et c’est historique ! Pensez-donc, depuis l’année dernière, où ils avaient déjà sacrément chuté, les taux ont notamment perdu 20 points de base : 19 points sur le marché des travaux (1,20 % en juin 2019), 20 points sur le marché de l’ancien (1,26 % en juin 2019) et 21 points sur le marché du neuf (1,28 % en juin 2019) et ce quelles que soient les durées d’emprunt. Concrètement, les taux d’emprunt sur 15 ans s’établissent à 0,99 %, 1,17 % sur 20 ans et 1,39 % sur 25 ans.

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Malgré ce, la capacité d’achat flanche…

Un aiguillon qui pousse les ménages modestes et les plus jeunes à acheter. Les crédits deviennent de plus en plus accessibles. En juin 2019, les niveaux d’apports personnels s’établissent à 14,2 % (15,2 % sur le marché immobilier ancien et 14,6 % sur le marché de l’immobilier neuf), soit une baisse de plus de 13 % depuis l’année dernière à la même période.

Pourtant, malgré un contexte aussi favorable, le coût des opérations immobilières financées par emprunt reste à la hausse (+ 3,5 % pour le 1er semestre en glissement annuel). Il faut désormais 4,4 années de revenus contre 4,3 années de revenus il y a un an à la même période. Il est vrai que les revenus des ménages qui s’engagent dans ces opérations ne croissent que très lentement depuis le début d’année, de quoi pousser ces derniers à emprunter sur des durées plus importantes. Pour autant, le pouvoir d’achat immobilier des ménages ne cesse de décroître. Cette capacité diminue en effet dans 53 % des villes de plus de 100 000 habitants. La surface achetable, calculée entre le prix du m² et les revenus réellement disponibles des ménages, tend à se réduire dans près de 12 % des villes à l\’image d\’Orléans, Montpellier, ou Strasbourg, et se réduit nettement dans près de 35 % des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Nice, Aix-en-Provence, Rennes ou encore Brest.

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